城镇土地估价规程 

１． １．总则
１． １．１土地估价的目的
土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。
１． １．２规程运用范围
本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。
宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。
１． １．３土地估价的技术途径
１．３．1基准地价评估技术途径
ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；
ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。
１．３．２宗地地价评估技术途径
ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价；
ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。
１． １．４土地估价成果
ａ．土地估价报告；
ｂ．基准地价图；
Ｃ．基准地价表；
ｄ．宗地地价修正系数表；
宗地估价只提供宗地估价报告。
１．５地方补充规定
省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。
１．６规程解释权
本规程由国家土地管理局负责解释。
２．准备工作
２．１编写土地估价任务书
凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括：
ａ．城镇基本情况；
ｂ．土地估价工作的领导与组织；
Ｃ．估价时间安排和经费预算；
ｄ．土地估价成果；
ｅ．土地估价技术方案。
宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。
２．２表格准备
根据当地土地估价需要，从附录Ａ中有选择地准备工作用表。
２．３土地估价工作图件的收集
２．３．ｌ基准地价工作底图
大城市１：１００００～ｌ：２００００
中等城市１：5000~ｌ：１００００
小城市以下１：1000~ｌ：5000
按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。
２．３．２宗地地价工作用图
宗地地价评估的图件有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。
工作中需要调查的其它图件由各城镇根据需要确定。
３．资料调查与整理
３．１资料调查的一般要求
ａ．调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；
ｂ．调查以土地级或均质地域为单位进行；
Ｃ．样本抽样采用分类不等比抽样调查；
ｄ．样本要有代表性；
ｅ．样本分布要均匀；
ｆ．调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％，每级样本总数不少于３０个；
ｇ．所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；
ｈ．土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；
ｉ．出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位；
ｊ．调查资料必须填入相应的调查表格。
３．２资料调查的内容
３．２．１土地定级成果资料
ａ．土地级别图；
ｂ．土地定级工作和技术报告；
Ｃ．其它能用于土地估价的定级成果及资料。
３．２．二土地利用效益资料
ａ．不同行业资金利润率标准；
ｂ．同一行业不同规模的资金利用效益资料；
Ｃ．不同行业、不同规模的企业劳动力标准；
ｄ．行业产值后业额与利润等资料；
ｅ．单位或企业土地利用效益资料。
３．２．３地租、地价资料
ａ．土地使用权出让、转让资料；
ｂ．土地使用权、房屋及柜台出租资料；
Ｃ．土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；
ｄ．土地联营入股资料；
ｅ．用土地进行联合建房的分成资料；
ｆ．以地换房资料；
ｇ．房屋及商品房买卖资料；
ｈ．房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料，
ｉ．宗地用途。出租时间、容积率等；
ｊ．有关税费征收标准；
ｋ．土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；
１．其它资料，如还原利率等。
３．２．４其它资料
３．２．４．ｌ影响地价的因素资料
a．影响地价的一般因素资料
影响地价的一般因素主要是指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
ｂ．影响地价的区域因素资料
影响地价的区域因素主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城
市中的位置、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
Ｃ．影响地价的个别因素资料
影响地价的个别因素主要是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地形状、长度、
宽度、使用限制和宗地临街条件等。
３．２．４．２其它影响土地价格的有关资料
ａ．历史地价资料；
ｂ．有关经济指数及建筑材料价格上涨指数；
c．土地开发与经营的政策法规、条例、规定；
ｄ．有关土地房屋的税收种类、税率等；
ｅ．城市规划等有关资料。
３．３样本资料的整理
３、３、１样本剔除
逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。
３．３．２样本资料归类
将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于第（一）条第６款规定的数量时，应进行样本的补充调查。
４．基准地价评估
４．ｌ级差收益法评估基准地价
４．ｌ．ｌ土地级别的确定
根据（城镇土地定级规程》（试行）的要求，确定土地级别。
４．１．２样本数据处理
４．１．２．ｌ土地利用类型的划分
根据城镇特点和土地利用类型的经济效益差异，将土地利用类型分为商业。住宅、工业用地.等。条件具备的地方，可将商业用地分为日用百货、五金交电、饮食服务等用地类型。
４．１．２．２单元土地质量指数计算
根据土地级别由单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算：
Xim=f/n
式中：Ｘim——某单元土地质量指数
ｆ；——某单元总分值
ｎ——土地级别数
４．１．２．３行业或类别资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：
Kci=Crm/Cr〔２〕
式中：Ｋｃi；——某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数
Ｃrm——该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率
Ｃｒ——该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率
４．１．２．４规模资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅。工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数；
Kcs=Cm/Cmax (3)
式中：Kcs——某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数
Cm——该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率
Cmax——该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率
４．１．２．５企业标准资本额的计算
企业标准资本额按下式计算：
Cs=Ce*Kci*Kcs (4)
式中：Ｃs——企业标准资本额
Ｃｅ——企业实际使用的资本额
Kci、Kcs同前
４．１．２．６合理工资量的计算
按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准：
Lcs=Lce*Lps/Lpe （５）
式中：Lcs——某企业在标准定员情况下应支出的工资额
Lce——该企业实际支出的工资额
Lps——某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量
Lpe——企业实际占有的劳动力数量
４．１．2．７企业效益资料的整理
将收集到的企业效益资料，进行标准资本折算和合理工资支出额计算，其结果填入表Ａ8。
４．１．３指标选择与样本数据归类
４．１．３．１级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。
４．１．３．２样本数据归类
以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业用地可继续划分五金、百货、饮食等行业，进行资料归类。
４．１．３．３样本数据检验
数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。
用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
用ｔ检验法和均值——方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。
当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。
４．１．４模型选择与系数估计
４．ｌ．４．ｌ选择测算模型
ａ．常用测算模型
用于进行级差收益测算的常用模型有：
（ａ）Yn=A(1+r)Xln 或 Yn=A(1+r)aXin
式中：Yn——第ｎ级土地上样本每平方米土地的利润值
r＿利润级差系数
Xin——第ｎ级土地级别指数或单元上地质量指数
Ａ——常数
ａ——待定系数
土地质量从优到劣按等级系数１，２……n排列，土地级别指数取值为n，……２，1 
(b)Yn=b0+b1Xin+b2X2+B3X3（７）
式中：Ｙｎ、Xin——含义同（ａ）模型
X2——每平方米土地上标准资金占有量
X3——每平方米土地上标准工资占有量
B0——常数，大于零
b1、b2、b3——分别为土地、资本、劳动力的回归系数
（Ｃ） Yn=A(1+r)XinX2b2*X3b3（８）
式中：Ｙｎ、Xin、r——含义同（ａ）模型
Ａ——常数
X2、X3、b2、b3——含义同（ｂ）模型
（ｄ）Yn=F(Xin)+b2X2+b3X3+V (9)
式中Yn、Xin——含义同（ａ）模型
Ｆ（Xin）——自变量人的未知函数，为土地带给企业的利润
X2、X3、ｂ2、ｂ3含义同（ｂ）模型
Ｖ－一误差项
b．级差收益测算模型选择方法
根据数据资料条件，用以下方法进行模型选择：
方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式。
方法二：将样本数据依次代人可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。
４．１．４．２系数估计
ａ．模型确定
根据１条中提供的模型、模型选择方法和样本数据条件，确定收益测算模型，测定各因素系数值。
ｂ．系数估计
将样本资料代人数学模型，求出各因素系数的估计值。其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值，工作步骤为：
（a）线性变换，将各种非线性模型变换成线性模型；
（ｂ）构造拟合误差的平方和；
（Ｃ）导出正规方程组；
（ｄ）求解正规方程组；
（e）确定因素系数估计值。
４．１．４．３因素系数估计值的可靠性检验
ａ．经济意义检验
一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。
ｂ．统计检验
通过回归系数ｈｉ的统计显著性检验，判断因素Ｘｉ对净收益Ｙ的影响程度。
通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。
通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样本数据的拟合程度。
c．计量经济检验
通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。
４．ｌ．５土地收益计算
将样本数据代人确定的数学模型中，得到每一级土地上不同行业的土地收益值，各模型土地收益为：
（ａ）模型Lni=A(1+r)Xin（ｌ）
(b)模型 Lni=Ynj-(b0+b2X2+b3X3)（１１）
(c)模型 Lni=Ynj/(X2b2*X3b3)    (12)
(d)模型Lni=Yni-(b2X2+b3X3+V)（13）
式中：Lni——第ｎ级土地上样本单位面积的土地收益
Yni——第ｎ级土地上样本单位面积的利润
A、Xin、ｒ、b0、b2、b3、X2、X3、Ｖ含义同（ｌ）选择测算模型中各模型
某一级土地收益的平均值接下式计算：
M
∑Ini
In= i=1 / M
式中；In——第ｎ级土地上不同行业土地的平均收益
Ｍ——第ｎ级土地上的样本量
４．ｌ．６基准地价计算
４．１．６．ｌ土地还原利率的确定
土地还原利率用以下方法确定：
ａ．通过年地租与地价比例确定
一个城市中，选择不同区域内条件相似的地块，调查市场上已成交的地价地租，按下式计算土地还原利率：
rd=(∑ Rli/Pli)*1/m
式中：ｒd——全市某一土地利用类型的还原利率
Pli——某一土地用途法定最高年限宗地单位面积售价
Rli——与售价质量相同宗地的单位面积年租金
Ｍ——调查样本数量
ｂ.用一年期存款利率，考虑土地投资风险助价变动指数等综合确定；
Ｃ．用一年期存款利率作为还原利率；
ｄ．用当地通行的年投资利率作为还原利率。
４．ｌ．６．２基准地价计算
将土地收益视同经营者交付地租的能力，按下式估计每一级土地不同用途的基准地价：
Ｐlb=In/rd（１６）
式中：Pld——某一用途上地在某一土地级上的基准地价
Ｉn——某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益
rｄ——土地还原利率
根据计算结果，确定用级差收益测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价。
对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价。
每一级土地上，将商业、住宅。工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价。根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。
按测算结果，编制各级各类土地的基准地价表，数据填入附表Ａ9。
４．２利用土地交易资料估算基准地价
４．２．ｌ基准地价测算区域的划分
ａ．以已划定的土地级别作为测算区域；
ｂ．没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；
划分均质地域的城镇土地条件为３．２．４．ｌ条ｂ．Ｃ两款中影响地价的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。
Ｃ．均质地城中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。
４．２．２样点地价计算
４．２．２．１用土地使用权出让资料计算地价
根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：
Pls=Plg/s
式中；Pls——单位面积土地使用权出让价格
Plg——出让宗地总地价
s——出让宗地总面积
４．２．２．２用土地使用权转让资料计算地公
用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价：
Pls=Plg/s
式中：Pls——转让宗地单位面积地价
Plg——土地转让方获取的资金或实物作价净收入
s——转让家地的面积
４．２．２．３用土地使用权出租资料计算地价
土地使用权出租税金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价；
Pls=(Plg/s)*1/rd
式中：Pls一一单位面积出祖宗地的地价
Rlg——出租方每年得到的资金或实物现值
s－一出租的宗地面积
rd——土地还原利率
４．２．２．４用房地出租资料计算地价
ａ．确定房地出租的总收益
用房屋租赁市场中的实际成交租金，作为房地出租的总收益。对公房租金应比照市场正常租赁价格予以修正。
ｂ．计算房地出租经营总费用
房地出租总费用一般包括管理费、维护费、保险费、税金和利息。
c.计算房地纯收益
从租金中扣除有关经营费用和折旧费等，按下式计算房地纯收益：
Rin=Rlg-(E1+E2+E3+E4+B+T)（２０）
式中：Ｒin——房地出租年纯收益
Rlg——房地出租年总收益
E1——房屋出租经营管理费
E2——房屋出租经营维修费
E3——房屋年保险费
E4——房屋年折旧费
Ｂ——建房资本的利息
Ｔ－一房屋出租年应交税金
ｄ．计算房屋收益
将房屋现值作为资本投资，按下式计算房屋收益：
Lhn=Phe*rh
Phe=Phk-(Phk-Phd)*N1/N 
式中：Ｌhn；——房屋年纯收益
Phe——出租房屋的现值
ｒh——房屋资本还原率
Phk——房屋重置价格
Phd——房屋残值
N1——房屋已使用年数
Ｎ——房屋耐用年限
ｅ．计算上地价格
从房地纯收益中，扣除房屋资本收益，按下式计算土地价格：
Pls=(Rin-Ihn)/S * 1/rd（２２）
式中：Pls——宗地单位土地面积地价
ｓ－一出租房屋的用地面积
ｒd——土地还原利率
４．２．２．５用土地联营入股资料计算地价
根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。
ａ．用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：
Pls=(Plg/S)*1/rd
式中：Ｐls——联营土地单位面积地价
Plg——土地股每年分享的利润或股息
S－一联营土地面积
ｒd——土地还原利率
ｂ．用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价：
Pls=Cg*(re/rc)*1/S（２４）
式中；Pls－－联营土地单位面积地价
Cg——出资方的资本总量
re——出地方利润分成量
rc——出资方利润分成量
S－一联营土地面积
４．２．２．６用以地换房资料计算地价
用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价：
Pls=Stb*Pbs/S
式中：Pls——宗地单位面积的地价
Stb——转让土地方获得的建筑面积
Pbs——单位建筑面积平均售价
Ｓ——让出的土地面积
４．２．２．７用柜台出租资料计算地价
ａ．商店运营总费用计算
根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折旧
费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。
ｂ．计算出租柜台应分摊费用
接出租柜台的营业面积与总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。
Ｃ．计算地价
Pls={[Rlg-E*(Sbl/Sb)]/[S*(Sbl/Sb)]}* 1/rd
式中：Pls——出租柜台单位土地面积的地价
Rlg——出租柜台年租金总收入
Ｅ－一出租柜台所在商店的年经营总支出费用
Sbl——出租柜台的营业面积
Sb——商店的总营业面积
Ｓ－一商店土地总面积
rd——土地还原利率
当出租柜台处在不同的楼层时，要考虑楼层修正系数。
４．２．２．８用房屋买卖资料计算地价
ａ．房屋买卖价格的确定
房屋买卖价格的确定，以实际签订买卖合同中交易价格为标准。
ｂ．房屋现值计算
房屋现值计算应依据地上建筑物面积、结构类型。重置价格城新等估计，计算公式为：
Phe=Phk*Dn=Phk-(Phk-Phd)*N1/n
式中：Phe——房屋现值
Phk——房屋重置价
Dn——房屋成新程度
Phd——房屋废弃时的残值
N1——房屋已使用年限
Ｎ——房屋耐用年限
Ｃ．地价计算
从交易总价格中减去房屋的现值及有关的税费，按下式计算地价：
Pls=(Phg-Phe-T-E)/S
式中：Pls——单位面积土地价格
Phg——房地交易价格
Phe——房屋现值
Ｔ－一房屋交易过程中卖方应支付的税额
Ｅ——房屋交易中卖方应支付的有关费用
ｓ－一房屋用地面积
４．２．２．９用商品房出售资料计算地价
按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用下式计算商品房买卖中的地价：
Pls=(Phg-(Pbm*Shb)-I-T-B)*G/Sb1
式中：Pls——某一商品楼用地的单位面积土地价格
Phg——某一商品楼房总售价
Pbm——当地同类建筑单位面积平均造价
Shb——楼房总建筑面积
Ｉ——开发公司利润
Ｔ－一商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等
Ｂ——开发资金应支付的利息
Ｓｂｌ——建筑物占地面积
Ｇ－一规划的建筑覆盖率
４．二．２．１０用新增城市建设用地资料计算地价
ａ．农地取得费用
按国家现有法律规定，政府征用农地要向农民支付征地费用，一般包括征地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。
ｂ．土地开发费用
各地按开发程度差异，确定三通一平、六通一平等土地开发费用标准。
Ｃ．有关税费的确定
农地转为城市建设用地时，国家要收取耕地占用税、菜地建设基金、城市基础设施配套费等。
ｄ质款利息及企业合理利润的确定
土地开发等作为企业行为时，征地。开发等预先支付的资金要计算货款利息和合理利润。
ｅ．成本价格计算
政府将农业用地开发成建设用地后，其成本价格按下式计算：
Ple=(Ea+Ed+T)*(1+r1+r2)（３０）
式中：Ple——城市建设用地的单位成本价格
Ｅa——单位面积农地取得费用
Ed——单位面积土地开发费用
Ｔ－一单位面积交纳的税费
ｒｌ、ｒｚ——分别为资金利息率和资金利润率
ｆ．土地价格计算
政府出让土地除收回成本价格外，还要收回用途改变的增值，则土地价格按下式计算：
Pls=Plc(1+r3)（３１）
式中：Pls——单位面积土地价格
Plc——单位面积上地成本价格
ｒ3——土地增值收益率，用成交土地价格与成本价格进行比较后确定
４．２．２．１１用联建分成资料计算地价
联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利打则地价计算公式为：
Pls=(Pbm+T)*Slb/Sc1=(Pbm+T)*Slb*Rv/Scb
式中：Pls——联合建房中单位土地面积的地价
Pbm——屋单位建筑面积造价
Ｔ－一房屋单位建筑面积交纳的税费
Ｓlb——出资方分成建筑面积
Scl——出资方建筑物分摊的土地面积
Rv——容积率
Ｓcb——出资方分成建筑面积
４．２．３样点地价修正与样点地价图的绘制
４．２．３．１市场地价的出让年期修正
ａ．有限年期使用权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：
Pm=Pm1*[1-(1/(1+rd)m)]/[1-(1/(1+rd)m1)]
式中：Pm——最高出让年限的土地使用权价格
m1——实际出让年期或剩余出让年期
Pm1——有限年期出让地价
ｍ－一土地使用权出让最高年限
rd——土地还原利率
ｂ．所有权地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：
Pm=P*[1-(1/(1+rd)m)]（３４）
式中：Ｐ一一一土地所有权价格
Pm、rd、ｍ含义同上
４．２．３．２市场地价的交易时间修正
以年为单位，区别不同土地用途，计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度，编制市场地价交易时间修正系数，计算结果填入附表Ａ６，计算式为：
Kij=Pis/Pij
式中：Ｋｉj——某类土地用途第ｊ年数据修正到评估年的系数
Pis——某类土地用途评估年该类土地交易平均价
Pij——某类土地用途第产该类土地交易平均价
对不同年份发生的交易宗地地价，地价修正到评估年份的计算公式为：
Pls=Kij*Pji
式中：Pls——修正到评估时间的宗地价格
Ｒｊｉ——第ｊ年，第ｉ类宗地的实际成交地价
４．２．３．３市场地价的容积率修正
容积率修正按区域进行，以城市规划规定的区域容积率为标准，用下式计算容积率修正系数，计算结果填入附表Ａ5。
Kr=Pis/Pi
式中：Ｋｒ——容积率修止系数
Pis——某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价
Pi——某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价
对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格：
Ｐ。＝ＫｒＸＰ。（３８）
式中：凡——修正到规定容积率时的宗地地价
ＰＩ；——某一容积率下的宗地交易价格
Ｋｒ——同前
４．２．３．４样点地价图的绘制
ａ．按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；
ｂ．土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；
Ｃ．直接在图上表示地价，资料较多时，采用分级图例表示地价点标准。
４．２．４样点数据检验
４．入４．ｌ样点数据检验
ａ．同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行判别归类，按类进行样本』总体同一性检验；
ｂ．同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验；
ｅ．样本总体检验规定参见４．１．３．３条中有关规定。
４．２．４．２处理数据
ａ．城镇中商业中心区的地价最高区段，应单独表示；
ｂ．相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规定参见４．1．３．３条中有关规定。
Ｃ，同一级别、均质地域中，不同交易方式下估算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。
４．2．４．３数据整理
将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理，结果填入附表Ａ８。
４．２，５利用样点地价估算基准地价
４．２．５．１用样点地价估算区域或级别基准地价
ａ．有样点区域或级别的基准地价计算
（ａ）样本数量的确定。按数理统计要求，合格样本量最少应为影响因素数的４倍。
（b）模型选择及基准地价估算。此种方法进行地价估算，一般选择下式计算区域基准地价：
Pla=∑Pli/M 或 Pla=∑PliSi/∑Si
式中：Pla——某均质地域或级别内的分用途单位面积地价
Pli——某均质地域或级别内各样点的单位面积地价或众数样点单位面积地价
Ｍ——均质区域或级别内可利用的地价样点数
Ｓi——样点宗地面积
ｂ．没有交易价资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估
没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：
（a）对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表；
（ｂ）将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化；
（c）比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，估算其基准地价；
（ｄ）因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修订法估算区域基准地价；
（e）通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，估算出其它用途的基准地价。
Ｃ．基准地价的表示
按此种方法求得的基准地价，一般用级别、区域和路段价表示。
４．２．５．２用样点地价测算级别基准地价
ａ．以样点地价进行基准地价测算，选择的指标有：样本单位面积的地价、样本所在土地级别或单元总分值。
ｂ．测算模型的选择
根据地价与土地级别的已有研究成果，测算模型一般采用４．ｌ．４．ｌ条中的ａ款模型。其中Ｙ；．
为样点单位面积的地价，ｒ为级差地价系数。
特殊情况下，要做地价与土地级别二维关系图，确定测算模型。
c.系数估算
将收集到的不同用途的地价资料，按用途将通过检验的地价资料代人模型中，估计参数值Ａ和ｒ。
估算出A和ｒ后，要进行系数可靠性检验，检验要求按４．１．４.３条中的有关规定进行。
ｄ．基准地价计算
将估计值Ａ、ｒ和有关参数代人，得到各级土地的基准地价或各单元分值的估计地价。在此基础上，根据地价的离散程度，确定区域基准地价。
４．３城镇基准地价的确定
４．３．正基准地价确定原则
ａ．以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅。
ｂ．地产市场发育的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证。
Ｃ．地产市场不发育的以级差收益测算结果为准，市场交易资料双模结果验证。
ｄ．体现地产管理政策。
４．３．２基准地价确定
以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的级别商业、住宅、工业和综合的基准地价为城镇基准地价。
以两种以上方法测算城镇分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。
以两种以上方法测算城镇基准地价的，城镇综合基准地价可分别依据用本条前款确定的各用途基准地价或不同方法确定的级别、区域综合基准地价的结果确定，确定方法可采用４．１．６．２条或本条前款的规定分别进行。
以级为单位确定的基准地价，每一级中需有商业、住宅、工业用地和级别综合基准地价。以区段为单位确定的基准地价，可以只表示某一用途的基准地价。
５．宗地地价评估
５．ｌ宗地地价评估的方法
宗地地价评估有基准地价系数修正法和市场交易资料直接评估法。
５．２用系数修正法评估宗地地价
５．２．ｌ用土地利用效益资料确定宗地地价修正系数
５．１．１．回确定级别或区域基准地价
按４．３．２条的测算结果，确定级别或区域基准地价。
５．２．1．王宗地地价影响因素的选择
ａ．商服业用地的影响因素
（ａ）商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。
（b）交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城市交通系统连接的便利程度。
（Ｃ）环境质量优劣度。
（ｄ）规划限制。主要指城市规划对商业区土地利用的要求。
（e）其他因素。
（ｆ）宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。
ｂ．住宅用地的影响因素
（a）位置。主要包括距商业服务业中心和城市中心的距离。
（ｂ）交通便捷度。主要指购物和工作方便程度。
（c）基础设施完善度。
（ｄ）公用服务设施完备度。
（ｅ）环境质量优劣度。
（ｆ）规划限制。
（ｇ）其他因素。
他除地条件。主要有宗地的形状、面积、坡度、宗地利用强度等。
c.工业用地的影响因素
（ａ）交通便捷度。
（b）基础设施完善度。
（c）产业集聚规模。
（ｄ）环境质量优劣度。
（e）规划限制。
（f）其他因素。
（g）宗地条件。主要有宗地的形状、地质及地基承载力、宗地利用强度等情况。
ｄ．因素影响地价程度的确定
采用特尔裴法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。
５．２．ｌ．３各因素影响地价修正幅度的计算
ａ．修正幅度值的计算
以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。
上调幅度的计算公式为：
F1=(Inl-Ilb)/Ilb * 100%
下调幅度的计算公式为：
F2=(Ilb-Inl)/Ilb * 100%（４２）
式中：F1——基准地价上调最大幅度
F2——基准地价下调最大幅度
Ilb——基准地价折算的年收益
Inb一一级别或区域正常土地收益的最高值
Inl——级别或区域正常土地收益的最低值
在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。
ｂ．影响地价各因素修正幅度的确定
按照５．２．１．２条中ｄ款确定的不同用途各因素对地价的影响，按下式计算各因素的修正幅度。
Fli=F1*Wi（４３）
F2i=F2*wi
式中：F1i——某一因素的上调幅度
F2i——某一因素的下调幅度
Ｗｉ——某一因素对宗地地价的影响权重
以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为Fli／２，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为F2i／２，同时确定较劣条件下的地价标准。
５．2．１．４编制宗地地价修正系数表
按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价点的检验、校核，编制出一个类型区域和城市的宗地地价修正系数表。
５．２．２用市场地价资料确定宗地地价修正系数。
ａ．按４．３．２条的测算结果，确定级别或区域基准地价。
ｂ．修正幅度值的计算
将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，其计算方法参见５．２。１．３条中ａ款的规定。
对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。
按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。
Ｃ．影响地价各因素修正值的确定
根据五个标准的修正幅度，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值，具体计算按５．２．１．３条中ｂ款的规定进行。
ｄ．确定宗地地价修正系数对应的因素条件
具体计算按５．２．１．４的规定进行。
５．２．３宗地地价修正系数表的编制
以级别或区域基准地价为基础，考虑区域因素和个别因素对地价的影响程度和方式，编制宗地地价修正系数表。以级别基准地价为基础编制宗地地价修正系数表的，区域因素中要考虑宗地所在地的土地利用性质。
以地段基准地价为基础编制宗地地价修正系数表的，只用影响地价的个别因素对宗地地价进行修正。
编制宗地地价修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。
宗地地价修正系数表样表参见附录Ａｌｌ。
５．２．４估算宗地地公
用宗地地价修正系数表评估地价，一般按下列程序进行。
ａ．待评估宗地条件的调查
采用宗地地价修正系数表评估地价，调查的宗地条件应与表中所列条件一致。
ｂ．修正系数的计算
按调查宗地各因素的状况，分别在表Ａｌｌ中查找各因素修正系数，并按下式计算宗地因素修正值：
K=K1+k2+……+Kn=∑Ki（４５）
式中：Ｋ－一宗地地价影响因素修正值
K1、K2……Kn——分别为宗地在第１、２……ｎ个因素条件下的修正系数
c.宗地地价计算
宗地地价按下式计算：
Pls=Plb*(1 +或- K)（４6）
式中：Pls——评估的宗地地价
Plb——宗地所在区域的基准地价
５．３用地产市场交易资料直接评估宗地地公
用市场地价评估宗地地价的方法有市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法等。
５．３．１比较法评估宗地地价
５．３，１．ｌ收集资料并选择适当的交易地价
资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年限、交易条件及土地价格等。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价地块条件基本一致，属同一地区或邻近地区的正常交易实例。
５．３．１．２交易情况修正
对所选的交易实例的交易状况进行分析，剔除特殊情况下的成交价格，得到土地的公平交易价格。
５．３．１．３期日修正
分析实例的交易日期与估价对象的估价日期间土地市场地价总体水平的变动状况，按４．2．３．2的有关规定对实例进行估价期日修正。
５、３．ｌ．４区域因素修正
分析实例地块与评估地块的交通条件、商服繁华条件、设施状况、环境条件及行政因素等区域因素的差别，对卖其实例进行区域因素修正。
５．３．１．５个别因素修正
将实例地块与评估地块进行比较，分析地块形状、面积、地形、土地使用年限等个别因素的差别，根据差别大小进行个别因素修正。
５．３．１．６确定宗地价格
对各实例价格进行具体分析，根据实际情况选用算术平均值、加权平均值、众数平均值，综合确定评估宗地的价格。
５．３．２收益还原法评估宗地地价
５．３．２．１估计土地总收益
总收益指一般正常合理的利用土地、持续而稳定获得的年收入，包括租金收入、押金利息收入等。
５．３．２．２确定总费用
总费用是指利用土地进行经营活动时，一般情况下正常合理的必要年支出。
５．３．２．３计算上地纯收益
纯收益按总收益扣除总费用计算。
ｉ３．２．４确定还原利率
按照４．１．６．ｌ的规定确定。
５．３．２．５计算上地价格
用收益还原法计算土地价格的公式为：
Pml=a/rd * [1-1/(1+rd)m1]（４７）
式中：Pml——有限年期土地价格
ａ－一年土地纯收益或地租
ｍ1——土地使用年期
rd——土地还原利率
房地出租中的土地价格按４．２．２．４中的有关规定计算。
５．３．３剩余法评估宗地地价
（１）调查评估宗地的内部和外部条件，确定土地最佳利用方式
(2)估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格
(3)估计土地开发、建筑总费用或房产现值
（４）确定土地价格
待开发土地或商品房销售中土地价格按４．２．２．９中的有关规定计算。
已有房地产中的土地价格按４．２．２．８中的有关规定计算。
５．３．４成本逼近法评估宗地地价
成本逼近法一般用于新增城市建设用地的估价和开发区土地估价，评估程序按４．２．２．9的规定进行。
５．３．５宗地地价确定
根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则等进行客观分析，选用以下三种方法确定宗地地价。
ａ．各方法评估价的算术平均值；
ｂ．众数平均值；
c.以一种评估价格为主，参考其它评估价格综合确定。
５．４宗地价格评估报告
宗地地价评估完成后要提交评估报告。报告分表格式和文字说明式两种，内容主要包括：
ａ．总述，即估价的基本事项，说明委托评估人、评估项目名称、估价日期、评估人员及评估对象地址和状况、评估说明、假设与限制条件、评估目的循价期日、评估土地和建筑物权利状况等。
ｂ．评估对象及其背景条件，包括政治与经济因素、土地所在区域影响因素、规划要求与税收影响、宗地的个别因素资料、评估对象所属行业特殊因素、地上附着物状况等。
c.价格评估过程与结果，包括土地最佳用途、评估依据、评估方法、评估价格调整与结果、评估人背景与资历等。
ｄ．附录。
土地价格评估报告格式见附录。。
６．土地估价成果整理
６．ｌ成果整理的一般要求
ａ．土地估价成果整理包括基准地价图、基准地价表、宗地地价修正系数表及其它相关图表和土地估价报告的整理，成果要齐全完整。
ｂ．土地估价成果整理方法要得当，表示方式要正确。
Ｃ．土地估价图件成果整理要符合图件编制的一般要求，图件比例尺要与土地级别图比例尺一致。
６．２基准地价图的整理
６．２．１基准地价图整理的内容
ａ．基准地价图要直观反映不同级别或区段各类用地基准地价及界线、位置和与地价高低有关的城镇道路、土地用途等。基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、注记等来反映。
ｂ．编图前，要将基准地价成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。
Ｃ．地价区段为最小制图单元，最小上图图斑为ＩＣ十。城镇中商业中心区的地价最高点或区段，可不依比例单独表示。
ｄ．将定级成果和基准地价成果用图示府号胜记等标注在图上。
（a）“级”用大写罗马数字“Ｉ儿、皿……，”分别表示一级、二级、三级……”。均质地域编号用阿拉伯数字表示。
（b）用类型用汉字“商推、工”分别表示“商业用地、住宅用地。工业用地”，字体为等线作。
（c）基准地价额用阿拉伯数字标注在级别（均质地域）和用地类型之后，单位为元／平方米，整个符号如：
商业３０００          商业２０００～4000
II     住宅９５０      或II  住宅９９0～1100
工业３７５            工业２００～５００
（ｄ）地价级别或区段边界用实线表示。
ｅ．基准地价图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，主次干道用双实线，支路用单实线表示。
ｆ．表示土地利用类型时，商服业用符号不依比例尺表示各级商服中心，其它土地类型只反映能够上图的图斑。土地利用类型界线用点划线表示，土地分类及图示符号接《城镇地籍调查规程》规定标准执行。
ｇ．其它内容尽量简化，图示符号按《城镇地籍调查规程》规定标准执行。
ｈ．各地可根据需要编绘彩色基准地价图，图面以暖色为主，邻级色差不宜过大。
６．2．２基准地价图的清绘与图面整饰
６．２．２．１基准地价图的清绘
ａ．土地级别和地价区段界线分别以线径０．４和０．Ｚｍｍ的实线表示。
ｂ．主干道用０．３ｍｍ的双实线表示，次干道用０．ＺＩｎｌｎ的双实线表示，支路用０．３ｎｕｎ的单实线表示。
ｅ．土地利用类型界线用间隔ｓｍｍ、线径０．３ｍｘｎ的点划线表示。
ｄ．土地级别、地价区段、用地类型、基准地价用注记表
ｅ．基准地价图图示及图例见附录Ｂ。
６．２．２．２图面整饰
基准地价图按要求标出级别、用地类型及相应基准地价外，还应按制图规范标出图廓、方里同、图名、指北针、图例对Ｌ例尺等，最后标出制图单位及时间。样图见附录Ｂ。
６．３宗地地价修正系数表的整理
ａ．宗地地价修正系数表要直观反映不同级别或地价区域内各类用地宗地地价的各类影响因素、各因素影响幅度、各因素不同优劣条件对应的影响系数及相应的指标条件，影响幅度和影响强度用百分数表示，指标条件分优、较优、一般、较劣、劣五个层次。
ｂ．宗地地价修正系数表以不同土地级别或地价区段为单位，区分不同用地类型分别编制。
Ｃ．编表前要将各类宗地地价修正系数成果分类整理，确定编制各系数表的内容、程序和编制方法。
６．４其它成果图表的整理
６．４．工地价样点图的编制
ａ．地价样点图要反映调查到的地价样点位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按土地用途分别绘制。
ｂ．地价样点图比例尺应与土地级别国一致，并保留土地级别图的主要内容。
c.地价样点位置用直径2mm的点不依比例尺表示。
ｄ．土地用途用正等线体汉字“商、住、工”分别表示商业、住宅和工业用途。
ｅ．地价用阿拉伯数字或符号表示。
ｆ．城镇道路等主要地物表示方法及图面整饰按６．２条执行。
６．４．２基准地价表的编制
基准地价表要反映各级别或区段基准地价、土地用途等内容。基准地价表样表参见附录表Ａ9。
６．５土地估价报告的主要内容
ａ．土地估价工作情况，包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等。
ｂ．土地估价对象的自然、经济及社会概况。
Ｃ．阐述土地估价的方法与过程。包括土地估价原则、基准地价的测算方法与步骤、宗地地价影响因素和指标的选择与分析、宗地地价修正系数表的编制等。
ｄ．各类基准地价和宗地地价分析报告。包括各级地价区域分布特点与规律。同一区域内各类基准地价差异和同类基准地价在不同级别或区域上的差异原因、各类宗地地价影响因素及影响强度分析等。
ｅ．成果应用方案与建议。
ｆ．基准地价图、基准地价表、宗地地价修正系数表。
７．土地估价成果验收
７．ｌ检查制度
为保证土地估价成果质量，每个阶段或每道工序完成后必须认真检查，并建立工作人员和技术负责人之间自检与互检相结合的检查制度。
７．２验收制度
ａ．土地估价工作完成后，由完成工作的作业组或队伍对成果进行全面检查，写出成果检查说明，报请省（自治区、直辖市）土地管理局进行验收。
ｂ．各省（自治区、直辖市）土地管理局负责本辖区土地估价的检查验收。由省级土地管理局和有关单位抽调技术人员组成验收组，按规程规定程序和内容进行验收。
Ｃ．国家土地管理局对各地的土地估价成果进行抽查。
７．３验收标准和内容
检查验收以本规程各项规定为准。验收内容及标准为：
ａ．土地估价工作程序和工作方法是否科学治理。
ｂ．基础图件、准备工作赝料收集、分析、整理和宗地价格计算等检查。
Ｃ．基准地价评定检查。检查评估程序、方法是否正确，基准地价评估结果是否合理。
ｄ．宗地地价评估检查。检查评估方法和所编制的修正系数表是否正确、是否符合当地实际情况。
ｅ．编图检查。检查基准地价图编制方法及图示、符号。注记、图例是否正确，与基准地价表是否一致等。
ｆ．土地估价报告检查。土地估价报告是否全面、论述是否清楚、对工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用的论述是否合理等。
ｇ．检查验收部门根据需要增加的其它检查项目。
符合上述各项要求的，土地估价工作评为合格。
７．４检查验收报告
检查验收后，由验收组写出验收报告和结论，内容包括：
ａ．检查验收组织单位、检查时间、参加验收人员和检查验收方法。
ｂ．各分项检查验收结果及成果的综合评价。
Ｃ．不合格部分的问题类型、性质及纠正意见。
ｄ．对成果应用意见及建议。
对不合格的成果，验收组要提出纠正的具体意见，待成果完成单位重新修正后，再次进行验收。
８．土地估价成果更新及管理
８．１成果更新的目的
为了便土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生变化或影响土地价格的各种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。
８．２土地估价成果更新方式
根据土地市场和影响土地价格因素及地价水平变化的范围和程度，分别采用下列成果更新方式：
ａ。原有成果使用两年，要对城镇土地价格进行全面或局部评定，更新原成果。
ｂ．社会经济条件发生变化，造成局部区域影响地价因素发生重大变化的，随时进行更新。
８．３成果更新程序
成果更新由市、县土地管理局根据当地土地市场实际情况和工作需要，决定采用更新的具体方式。
成果更新参照本《规程》规定进行。
８．４估价成果的管理
成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。
成果更新后，原土地估价成果作为历史资料存档保存。