发挥土地估价师第三方作用 规范土地评估服务购买行为 
广东省土地估价师与土地登记代理人协会会长胡红兵答记者问 
     

    最近, 广东省国土资源厅印发了《关于加强地价评估有关问题的通知》（粤国土资利用发 [2011]187号，以下简称《通知》），在为中介机构提供公平竞争环境、建立完善土地评估中介机构选聘机制、规范选聘委托行为、严格执行业绩清单备案制度、土地估价机构选聘委托管理实行“黑名单”制度、保障当事人各方合法权益、进一步完善政务公开和信息查询制度、充分发挥行业自律与协会监管作用等方面作出严格规定。

    据了解, 广东省土地估价机构实行脱钩改制已经10年，房地产市场也经历了起伏跌宕，为什么省国土资源厅会出台这样的文件？为此，中国国土资源报广东记者站站长专门采访了广东省土地估价师与土地登记代理人协会（原省土地估价师协会，以下简称“省土协”）会长胡红兵。 
    记：《通知》幕后推手省土地估价师与土地登记代理人协会吗？文件出台的背景是什么？ 
    胡：这是省国土资源厅第2次就加强土地估价领域的管理工作发文，距离上次发文《广东省国土资源厅关于加强土地估价行业管理的通知》粤国土资[利用]字[2004]13号已近8年。 
    在经济发展、行业发展的不同时期总是会出现各种各样的问题。土地估价与土地市场管理关系密切，省国土资源厅作为土地估价行业的监督管理者、作为广东省土地估价师与土地登记代理人协会的业务指导者，一直关注土地估价行业的发展；省土协作为土地估价行业的自律管理机构和政府职能转移的承接者，为净化土地估价市场做了大量沟通协调工作，制止了部分不合理现象的继续发展，但整体执业环境仍然呈现亚健康的状态。这既不利于行业独立、客观的专业形象的建立，也对政府公信力造成不良影响。 
    结合国土资源系统“两整治一改革”专项活动，省土协梳理了近年来行业发展中遇到的各种实际问题，与省国土资源厅土地利用处一道，认真研究社会经济活动中哪个环节引入评估机制是必须的、科学的，建议并促成省国土资源厅出台文件，明确各相关业务环节积极发挥土地估价师的第三方作用，规范土地评估服务购买行为。 
    《通知》是全省国土资源系统“两整治一改革”行动十分重要的文件，对加强政务诚信建设、不断提升公信力，解决广东省地价评估领域当前存在的一些突出问题具有重要意义。 
    记: 作为省国土资源厅的老厅长，分管土地利用等主要业务部门多年，您认为土地估价市场应怎样遵循准入规则？ 
    胡:《通知》明确了国土资源系统委托开展土地价格评估必须选取合格的地价评估机构，每一份完成的土地估价报告都须向省土协和业务发生地县（市）级国土资源管理部门备案，纳入广东省严格的报告质量监督系统。 
    所谓合格，是指机构持有中估协或省土协核发的土地估价资格证书，并通过了中估协或省土协年检，开展土地估价业务的地域与资格证书载明范围一致。本省土地估价机构的分支机构开展土地估价业务，必须首先向省土协申请执业备案并得到批准；来自外省、可在全国范围执业的土地估价机构需要在广东省范围内开展土地估价业务的，同样必须首先经过省土协执业备案。 
    具备房地产估价资质、资产评估资质等其他评估资质证书的机构，如果没有取得合法、有效的土地估价资格证书，不予参加国土资源系统土地估价项目承担机构的选聘。 
    记: 为什么省外机构和省内外分支机构都必须执业备案？修正土地评估中介机构遴选方法有哪些？ 
    胡:《广东省国土资源厅关于加强土地估价行业管理的通知》（粤国土资[利用]字[2004]13号）规定，“允许省外有资格的土地估价中介服务机构到我省从事社会中介性的土地估价业务，但须接受广东省土地估价师协会的行业监督，到广东省土地估价师协会办理从业备案手续。”《广东省土地估价机构和土地估价师执业注册办法（修订）》规定，“设立分公司应在省土协办理执业土地估价师注册及分公司备案登记手续，备案登记完成后方可承揽业务。” 
    要求省外机构和省内外分支机构执业备案是加强行业监管、维护公平竞争环境的重要手段。我省土地估价行业实现严格的执业能力考核制度。根据省土协《报告抽审规则》和《土地估价报告评审标准》，年检抽审报告评分不达标的机构将被降低执业范围直至取消土地估价资格。省外机构和省内外分支机构不备案，其出具的土地估价报告就不会进入省土协土地估价报告备案系统，从而逃避了对其执业能力的考核。凡是故意逃避分支机构执业备案的行为，都属于不诚信的执业行为，一经查实，将记入诚信档案，并按规定受到行业自律处分。 
    《通知》对几类主要的评估项目选聘土地估价机构的方式作出了指引。除技术要求高、涉及保密等特殊要求的项目外，其他经常性宗地评估项目主要通过电脑随机抽取或人工摇珠方式选定具体项目的评估机构。 
    随机抽取或摇珠使符合条件的机构具有公平的获取政府项目、展示技术实力的机会。指定评估机构或设置不合理门槛的背后往往是行政腐败行为，《通知》明文禁止此类行为。 
    记:招标选聘机构为什么不能“价低者得”？ 
    胡:《通知》强调遵循“综合评分”原则公开选取土地估价中介机构，维护健康、稳定的招投标市场秩序。
政府采购制度的根本目的是通过公平竞争遴选质好、价优的服务，如果政府采购以最低报价作为追求的唯一目标，忽视技术、质量、服务等因素，公平、有序、诚信的竞争环境将无以建设。 
    目前项目招标采购评标方法分为“最低评标价法”、“综合评分法”和“性价比法”，而“最低评标价法”被广泛使用。土地评估机构为了争取业务，往往以低于成本的报价参与竞标，触发恶性竞争。 
    《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部第 18 号令）第五十一条规定“最低评标价法适用于标准定制商品及通用服务项目”，第五十二条中将综合评分法中应重点考核的技术、信誉、业绩、服务等项目解释十分清晰，明确“执行统一价格标准的服务项目，其价格不列为评分因素”。土地评估专业性极强，存在极大的个体特殊性，既非标准定制商品也非通用服务，全国从1994年开始执行统一的土地评估收费标准——《关于土地价格评估收费的通知》（国家计委、国家土地管理局计价格〔1994〕 2017 号），应适用于第五十二条的规定。即便是考虑招标为批量业务而给予收费优惠的因素，也应遵照财政部《关于加强政府采购货物和服务项目价格评审管理的通知》（财库[2007]2号）“服务项目的价格分值占总分值的比重（权重）不得低于10%，不得高于30%”的规定。 
    记: 《通知》规定土地估价机构选聘和委托管理实行“黑名单”制度，其目的是为了行业监管强制缺乏诚信、服务质量低下的中介机构退出特定市场提供依据。我认为, 要想建立公平竞争的市场，合理的退出机制是必需的。但是，对评估结论有异议该如何解决？ 
胡: 由于法律法规尚不健全，评估行业在市场竞争中相对处于弱势。随着估价行业市场化程度的提高和竞争加剧，高评低估、低价竞争、行业回扣、迎合客户心理等问题逐步显现，严重影响了评估服务质量，危害了行业声誉，损害了行业利益，出现在政府项目上则危害了社会利益，对政府工作公信力造成恶劣影响。 
    《通知》明确指出了列入“黑名单”的6类行为：不正当竞争、出具失事估价报告、弄虚作假或估价报告存在重大差错、谋取不当利益、造成恶劣社会影响的违规行为。《通知》为行业监管强制缺乏诚信、服务质量低下的中介机构退出特定市场提供了依据。 
    《通知》要求各级国土资源管理部门积极配合省土协做好基础服务和监督管理工作，及时沟通中介机构从业信用信息，并及时向社会公布。 
    《通知》明确了委估宗地的权利人或估价报告的使用人对评估结论存在异议的3种解决途径：1、向估价机构提出复议；2、向省土协申请技术审裁；3、按有关法律法规办理。 
    土地评估机构作为独立第三方开展估价业务，对土地评估结果独立承担责任，任何单位和个人干预土地评估活动和估价结果的行为都是非法的。土地估价师如果丧失了独立、客观性，出具有失偏颇的估价报告，涉嫌犯罪的将移送司法机关追究刑事责任。 
    记: 土地行政部门按规定应提供哪些评估标的有关资料查询？ 
    胡:《通知》要求各级国土资源行政管理部门及时公布基准地价、标定地价等地价信息，并按规定为执业土地估价师和机构查阅估价标的的权属、交易情况等资料提供方便。 
    市场交易信息不透明、不公开严重困扰估价工作，是土地估价专业人士开展市场研究，为政府提供专业服务的一大障碍。 
    《中华人民共和国政府信息公开条例》和《国土资源管理系统全面推进依法行政规划（2006年-2010年）》实施以来，广东省国土资源系统按照《条例》和《规划》的要求，全面建立政务公开制度。与土地估价相关的众多项目纳入政府信息主动公开范围，包括法律法规及规范性文件、规划计划、土地调查、土地开发整理、建设项目用地审批、土地市场、地价、土地执法、土地收费、以及相关国土资源综合管理方面的项目。土地估价中经常涉及的基准地价、标定地价信息、土地招拍挂交易信息等属于主动公开项目，估价标的的权属、交易情况等资料属于依申请公开项目。 
    记：据了解，去年土协会获得民政部颁发的“全国先进社会组织”，今年又举办了全国土地估价行业首创的《土地估价报告》质量大赛和土地评估现场勘察精准图片竞赛，同时还获得了广东省民间组织管理局颁发的“先进党支部”称号？ 
胡: 是的。协会是政府、社会与会员之间的纽带，是全省土地估价行业的自律管理机构和政府职能转移的承接者，为各方服务是“省土协”的办会宗旨。我们将借《通知》的东风，不断加强政务诚信建设、大力提升政府公信力，彻底解决地价评估领域当前存在的一些突出问题，推动土地估价行业的健康发展。