《云浮市云城区旧村庄、旧厂房改造成本核算暂行办法》（详见附件）已经市人民政府同意，云浮市司法局审查通过，现予印发并于2020年1月11日起实施。现予以公布。

    特此通告。

    附件：《云浮市云城区旧村庄、旧厂房改造成本核算暂行办法》

                     云浮市自然资源局

                       2019年12月20日

云浮市云城区旧村庄、旧厂房改造成本核算暂行办法

第一章总则

       第一条 为进一步明确云城区旧村庄、旧厂房改造成本核算标准，规范改造成本核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等政策法规，结合云城区实际情况，制定本办法。

       第二条 云城区行政区域范围内的旧村庄、旧厂房改造项目的改造成本核算适用本办法。

第二章旧村庄成本核算

       第三条 旧村庄全面改造成本构成主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等。

       前款所称前期费用是指包含基础数据调查费、单元规划编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用；拆迁费用是指包含拆运费、搬迁补助费、电话等设施迁移费、历史建筑迁建或者修缮费、临迁费等费用；其他费用是指包含地质处理费、协调费、农转用费、城乡建设用地增减挂钩费、整合周边土地费等费用。

       第四条 现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（含拆卸、余泥排放等费用）；拆迁现住房屋需举家搬迁的，搬家补助费按3000元/户标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、空调、有线电视、宽带网等设施需迁移的，按云城区对应的征地拆迁补偿相关政策文件计算迁移费。

       第五条 不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或者修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。

       第六条 在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅以及集体经济物业的复建总量可以通过以下方式进行核定：

       （一）住宅复建总量可以按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。在满足一户一宅前提下，以“栋”方式核定的，住宅复建总量按照每栋村民住宅建筑面积280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或者以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比例上浮后核定；以“户”方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定，“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

       对于无合法证明，但符合一户一宅政策的生活房屋或者属于1986年12月31日前可以补办相应手续的历史建筑，可以参照合法住宅建筑的核定标准给予核定；对于不符合前述情形的无合法证明住宅，不予核定。

       本款所称“合法住宅建筑”指具有下列文件之一，包括：房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或者区级人民政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。

       （二）集体经济物业复建总量可以按现有建筑面积方式核定。其中合法物业建筑按1：1核定复建量；无合法证明但2009年12月31日前已建成的建筑按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，剩余建筑面积可以按房屋建安成本补偿计入改造成本。2009年12月31日后建成的无合法证明的物业建筑，不予核定。本款所称“合法物业建筑”指有房屋产权证或者合法报建手续。

       旧村庄改造范围内涉及的空余地及附属设施用地可以按现状用途市场评估价给予货币补偿，或者等价折算为集体经济物业，并计入集体经济物业复建量。

       第七条 旧村庄改造范围内安置住宅及集体经济物业复建的改造成本可以按以下情形进行核定：

       （一）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1:1复建，并计入改造成本；超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积按照市场评估价给予货币补偿，评估程序和实施办法参照国有土地上房屋征收的有关规定执行，或者在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可以按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。

       （二）集体经济物业按本办法第六条第（二）款核定的准予复建的总量核算改造成本。

       （三）2009年12月31日前建成的无合法证明的且不符合一户一宅政策或者不能补办手续的住宅按房屋建安成本价每平方米1500元核算，计入改造成本。

2009年12月31日后建成的无合法证明的房屋建筑（包括住宅和集体物业），原则上不计入改造成本。

       （四）复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建集体经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄改造成本构成一览表》核定的综合单价（包括前期费、含深基坑支护地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等）标准执行。

       第八条 临迁费标准根据该区域市场实际租金和村所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可以在每平方米每月10元至20元范围内浮动；集体经济物业等商业面积临迁费单价可以在每平方米每月20元至40元范围内浮动。

       合法的房屋建筑与2009年12月31日前建成的建筑，经核定准予复建的，旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的，可以按5年时间核算临迁费用；旧村规模较大、分期实施改造、分步搬迁的，可以按4年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×60个月/48个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×60个月/48个月”）。2009年12月31日之后建成的无合法证明的建筑，不得计算临迁费。

       第九条 旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务设施应无偿移交政府及相关职能部门。其中旧村庄改造范围内非经营性的设施建设投资均计入改造成本，并优先配套建设。

第三章旧厂房成本核算

       第十条 旧厂房全面改造成本构成主要包括前期费用、拆迁补偿费用以及其他费用。其中前期费用、其他费用内容与旧村庄改造对应部分相一致。

       第十一条 旧厂房改造范围内的土地及地上建筑物可以按以下补偿标准核算改造成本。

       （一）已办理土地、房屋登记或者经认定具有合法土地、房屋权属的厂房。其土地按现状用途土地市场评估价核算成本，地上厂房按如下标准核算成本：

       1、H钢结构星铁皮厂房：檐高7米以上（含7米）每平方米补偿350元，檐高7米以下每平方米补偿300元；

       2、猪笼铁结构星铁皮厂房：檐高7米以上（含7米）每平方米补偿250元，檐高4米至7米每平方米补偿200元，檐高4米以下每平方米补偿150元；

       3、混凝土地板每立方米补偿450元。

       （二）未经登记且无法认定为具有合法土地、房屋权属的厂房，其土地可以按不高于前款规定补偿标准核算成本；地上建筑（包括抢建的违章建筑），原则上不予补偿，若受偿人配合推进搬迁工作的，可以给予一定的清退费用。

       第十二条 旧厂房改造采取物业形式实施补偿的，其可以纳入改造成本的物业建设成本总额不得高于按本办法第十一条核定的可以计入改造成本总额。

       第十三条 旧厂房改造范围内涉及迁移电力（杆、塔）通讯、广播线（缆）以及输水管道等专业管线等公共配套设施的，按有资质的专业中介评估机构评估的数额补偿，计入改造成本。

       第十四条 对合法经营的商户给予从搬出之日起至物业交付期间内的停产停业损失补偿费，按照厂房搬迁前的效益，以签订搬迁补偿协议前一年内月平均税后利润计算（不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，参照同类厂房市场租金计算）。

第四章附则

       第十五条 旧村庄、旧厂房改造涉及地质处理或者整合周边地块的，应开展专项评估，并依据评估结果将相应费用计入改造成本；涉及农转用、城乡建设用地增减挂等费用的，按照国家、省、市相应规定核算，计入改造成本；涉及组织协调旧改项目推进的，改造主体支出费用符合云城区征地拆迁工作经费管理相关规定的，经镇人民政府（街道办事处）及区“三旧”改造行政主管部门核实确认后，可以计入改造成本。

       第十六条 旧村庄改造中被拆迁人按时签约并搬迁的，可以按以下标准进行奖励，并计入改造成本。

       （一）签约奖励：被拆迁人自确定的签约之日起10日内签订补偿协议的，给予10000元/户奖励，逾期签订拆迁补偿协议的，不予奖励。

       （二）搬迁奖励：被拆迁人自签订补偿协议之日起10日内搬迁腾空房屋的，给予3000元/户奖励；逾期搬迁腾空房屋的，不予奖励。

       第十七条 不可预见费按前期费用、拆迁费用、复建费用（属于旧村庄<居>改造需包括此项）、其他费用及拆迁奖励（属于旧村庄<居>改造需要包括此项）总和的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%，用于补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿协议签订、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约等未计入改造成本的费用。

       第十八条 旧村庄、旧厂房改造用于协议出让地块所补缴的土地出让金可以纳入改造成本，具体按《云浮市“三旧”改造管理办法》等相关规定执行。

       第十九条 旧村庄、旧厂房改造个案需突破以上条款规定的核算标准或者需在成本构成项目以外新增专项成本的，由云城区人民政府结合实际进行充分论证，研究确定。

       第二十条 本办法自2020年1月11日起施行，有效期至2026年1月10日。

       附件：1、旧村庄成本核算一览表

       2、旧厂房成本核算一览表

       附件1

旧村庄成本核算一栏表

       附件2

旧厂房改造成本核算一览表