ppt图解

一、制定的背景和必要性

近年，为提升中心城区首位度，我市积极调整和完善城市规划，大力推进城市建设。在城市发展进程中，如何充分用好现有建设用地资源、发挥土地资源潜力，成为政府和职能部门必须面对的课题。

为强化国有建设用地改变用途管理工作，2017年以来国家及省自然资源主管部门陆续出台一系列相关政策及规范性文件，对建设用地改变用途管理提出了新要求。如：

1.《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）要求，市、县国土资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估，由土地估价师完成土地估价报告，并按要求由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。各地要将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴、退缴地价款的，市、县国土资源主管部门应当按前述要求组织评估，不得在未经评估情况下，依据会议纪要和抄告单等形式或授意中介机构评估等方式确定补缴、退还地价。

2.《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）>的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号），明确规定“对改变工业用途用于经营性用途的，一律由市、县人民政府收回土地并重新公开供应”。

3. 2017年11月1日起实施的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）代替原国标（GB/T 21010-2007）。

4.《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)，对出让地价评估的定义、目的、原则、方法、程序等进行了明确，进一步规范了拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款的评估。

基于上述背景，我市必须制定国有建设用地改变用途管理的规范性文件。

二、制定依据

1.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）

2.《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于通过，自2008年1月1日起施行）

3.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日第十一届全国人大常委会第十次会议第二次修正）

5.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行）

6.国土资源部《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）

7.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令39号）

8.《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令21号

9.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）

10.《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)；

11．《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）

12．《广东省国土资源厅印发〈关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）〉的通知》（粤国土资规字[2017]3号）

13.《广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知》（粤自然资利用发〔2018〕9号）

三、制定目标

国有建设用地改变用途管理暂行办法将与自然资源部、省自然资源厅的有关规定、政策进行充分衔接，以进一步加强建设用地管理，合理利用和优化配置土地资源，严格规范土地用途改变的行为，保障土地所有者、使用者合法权益。

　   四、相关名词解释

     评估土地市场价格是指土地估价机构按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》等规定的程序和方法，评估拟改变土地用途应当补缴的地价款。

土地增值部分是指公开出让成交价减去收回土地补偿款的差额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 的相关规定，原土地使用权分成所得部分免征土地增值税。

五、主要内容解读

《暂行办法》主要包含有制定背景、适用范围、具体内容、机构职责、实施时间等方面，具体共有13项条款内容。

（一） 明确适用的范围为本市云城区行政区域内依法取得的国有建设用地，涉及改变用途的事项。

（二） 明确办理土地改变用途补缴地价款的程序、确定补缴地价款的方式。对于以前没有取得规划设计条件的已发证土地改变用途如何评估收取补缴地价也作出了规定。特别说明如因改变规划条件造成土地价值降低的，不退回地价款。

（三） 解决了历史遗留的房改房、集资房土地证载用途与房屋证载用途不一致的问题。将“已办理房产证或者房地产权证的房改房、集资房，土地证载用途与房产证或者房地产权证证载用途不一致，改变土地用途不影响建筑结构安全、消防安全的”纳入申请改变用途的条件之一。

（四） 明确已取得土地使用权证的土地因规划调整改为教育、公园绿地、道路等公共管理和公共服务设施、交通运输用地的地块处理时间和方式以及收回时的价格评估条件。时间为“待正式实施规划时；方式为“由政府统一收回土地”。收回时的价格评估条件为：收回时按证载用途、出让时取得的规划条件，评估收回土地市场价格；没有取得规划条件的，按证载用途和容积率2.0评估收回土地市场价格。

（五） 明确工业用地改变用途用于经营性用途的，一律由政府收回并重新公开供应(“三旧”改造用地除外），实行“挂账收储”、公开出让、收益分成。

1.挂帐收储指自然资源主管部门制定收回土地方案（收回参考价、约定交地时间、出让计划、效益分析等），报政府批准后与土地使用权人签订收回土地协议书，但是暂不支付收回土地补偿款。

2.公开出让是自然资源主管部门将收回的土地通过挂牌的方式在公共资源交易网公开选取受让人。

3.收益分成是指土地增值部分即土地公开成交价减去收回土地补偿款的差额由政府与原土地使用权人平均分成。且说明原土地使用权人获得的分成部分，是政府给予原土地使用权人的额外补偿款。

4.工业用地收回时只对土地作补偿，原则上由原土地使用权人自行拆除地上建筑物，且要求土地使用权人的土地及其地上建筑物产权证书在收回土地后一并注销。

5.原土地使用权人应按协议在规定的时间内交地，政府应在原土地使用权交地后一年内组织持牌出让，明确了双方违约的责任。

（六）其他

1.明确政府部门工作人员和原土地使用权人在工作中的违法违纪行为的处分措施。

2.明确有效期，以及其他各县（市、区）、云浮新区可参照执行。