关于云浮市“三旧”改造房地产项目

公共配套及分期开发暂行规定

（征求意见稿）

为加快推进“三旧”改造，加强“三旧”改造房地产项目的规划建设管理，确保“三旧”改造健康有序开展，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、市府办公室《印发云浮市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知》（云府办〔2009〕95号）和《关于印发云浮市城区“三旧”改造工作若干意见的通知》（云府办〔2010〕104号）等文件精神，结合实际，制定本指导意见。

一、“三旧”改造房地产项目公共服务设施配套要求

（一）“三旧”改造房地产项目的公共服务设施应采用整体开发的方式，在出具地块设计条件时将公共服务设施配置结合起来，并要求与项目同步规划、同步建设、同步验收、同步投入使用。

（二）“三旧”项目中的房地产项目需成片进行改造，相对集中布局，形成相应规模的居住区或居住小区，改造规模一般不低于表1中组团的要求。

表1 居住用地分级规模　

（三）房地产项目公共服务设施的设置，必须与居住人口规模相对应，按居住区、小区和组团进行配置，并符合《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）的有关规定。

（四）居住人口如未达到居住小区规模时，除必须配置配电房、物业用房、垃圾收集点和停车场外，还应结合实际规模选配部分居住小区的配套设施。

（五）居住人口介于居住区与居住小区之间时，除按照低一级配置所有公共设施项目，还应根据需要选配高一级的部分公共设施项目。

（六）居住人口达到居住区规模时，还应配置以下公共服务设施：初中、社区医院、社区健康服务中心（含残疾人康复中心）、文化活动中心、综合体育活动中心、公交首末站、肉菜市场、公共厕所；宜配置普通高中、综合医院、老年人服务中心、社区服务中心（应包括文化活动站、社区服务站、社区健康服务中心、居委会、社区警务室和居民健身设施等内容）、派出所、燃气供气管道、垃圾转运站。

（七）“三旧”改造项目范围涉及市政道路建设的，需根据城市规划要求，按标准进行设计和施工，并完善地下管线埋设及路灯、绿化等道路配套设施，经验收合格后移交使用。

（八）“三旧”改造房地产项目配套公建工程竣工后，由市“三旧办”会同规编、国土规划、住建、城市管理等相关部门，依申请对规划条件进行核实后，才能进行项目配套公建的竣工验收工作，并移交职能部门进行管理。

二、“三旧”改造房地产项目分期开发规划建设要求

（一）“三旧”改造房地产项目分期开发，必须坚持“统一规划、规模合理；指标平衡、配套先建；权责相关、互利共赢”的原则。

（二）“三旧”改造房地产项目分期开发，每一期规模一般不低于表1中组团的要求。

（三）“三旧”改造房地产项目分期开发，应遵循“配套先建”的原则，项目修建性详细规划明确配置的道路及公建等配套设施,以及因征收产生的回迁房，要统一规划、合理分期、先行建设、先行验收。物业用房、社区服务用房、配电房、垃圾收集点、停车场等公共设施须在第一期进行建设。

（四）“三旧”改造房地产项目规划实施方案应明确项目总体布局和指标，以及项目分期开发的合理范围和面积。项目分期开发每一期的容积率、建筑密度、建筑高度等主要规划技术指标要与整个项目的规划技术指标相吻合；其中，项目首期的规划技术指标不能高于总体规划的平均指标。

（五）开发单位根据《云浮市中心城区“三旧”改造项目规划》编制和报批“三旧”改造项目的修建性详细规划。并在项目立项和可行性研究时，对项目是否分期实施进行充分论证，提出项目分期开发的规划方案和实施工作方案。

（六）市“三旧”办会同规编、国土规划、住建、城市管理等相关部门从行业管理的角度，对开发单位提出的项目分期开发规划方案和实施工作方案进行审核把关，重点对项目的市政道路及配套设施建设分期开发建设的合理性、可行性进行研究。确保项目分期开发方案科学、指标合理、配套完善、措施可行。项目的分期开发规划方案和实施工作方案报市“三旧”改造工作领导小组审核。

（七）在商品房预售时，开发单位必须在现场公布项目分期开发的规划方案，包括回迁房、道路、公共配套的分期开发建设等内容。

（八）“三旧”改造房地产项目在实施过程中需分期开发的，除遵守上述要求外，还需按照容积率平衡和配套先建的原则，保障公共配套设施建设。

1、用地内建筑产权单一，开发单位提出需分期开发的，经规划调整并经审核后首期开发对后期开发影响不大的，可以分期开发。

2、因征地拆迁等因素影响需分期开发的，由开发单位提出合理可行的分期开发方案，并对后期开发部分已签征收协议的拆迁户进行前期安置，或征得该部分拆迁户100%同意。

3、市三旧”办会同相关单位对开发单位提出的分期开发方案进行审核把关，并报市“三旧”改造工作领导小组审核。项目首期动工时，开发单位需缴纳后期所需配置公共配套设施的总造价，作为后期项目建设的保证金，在后期项目配套公建动工建设时按比例予以返还。

三、“三旧”改造房地产项目建设时间要求

（一）产权单一、或征地拆迁工作已完成，开发单位无正当理由拖延不建的“三旧”改造房地产项目，减少“三旧”改造的优惠政策，直至收回“三旧”改造项目的开发权。

（二）时间起计点以及市规划审批委员会批准之日（产权单一），或取得土地使用权之日（征地拆迁工作已完成）起开始计算；优惠政策按《关于印发云浮市城区“三旧”改造工作若干意见的通知》（云府办〔2010〕104号）文规定的，在市级留成部分的补缴出让金进行调控。

    1、一年内动工建设的，属市级留成部分的补缴出让金按已入库50%的标准，补助项目开发主体用于改造区内的基础设施建设。

    2、一年后至两年内才动工建设的，属市级留成部分的补缴出让金按已入库30%的标准，补助项目开发主体用于改造区内的基础设施建设。

    3、两年后至三年内才动工建设的，不再进行补助。

4、三年后还未动工建设的，取消该“三旧”改造项目。