关于向社会征求关于云浮市市区加快处理

不动产登记历史遗留问题处理意见

（试行）的函

为加快处理我市市区不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记工作，保障权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和广东省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》等有关不动产登记工作法律法规，结合我市实际情况，我局草拟了《关于云浮市市区加快处理不动产登记历史遗留问题处理意见（试行）》，现向社会公开征求意见。请依照有关法律法规提出修改意见和建议，修改意见请于4月10日前以信函、电子邮件反馈我局。

                           云浮市自然资源局

                           2019年3月27日

联系人：胡波、曹君伟

联系电话：0766-8936901,邮箱：541017975@qq.com

通讯地址：云浮市市区世纪大道中云浮市自然资源局

邮编：527300


 

关于云浮市市区加快处理不动产登记

历史遗留问题处理意见（试行）

为加快处理我市市区不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记工作，保障权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和广东省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》等有关不动产登记工作法律法规，结合我市实际情况，现就对登记中遇到的问题提出以下处理意见：

一、基本原则

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则，以维护人民群众利益为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

二、各类处理意见

（一）已取得房屋所有权属证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记，按下列情形处理：

　　1、有合法土地权属来源的，查实土地权属来源材料，依据取得土地使用权时的相关政策，不动产登记机构予以办理。

2、没有合法土地权属来源的可分为两种情况:⑴、对于房改房、经济适用房、集资房、职工福利房及行政单位用房，由自然资源部门按已建成的建筑现状确定用地界线，报市政府划拨给原单位；⑵、对于个人自建房，由市自然资源部门按已建成的建筑现状确定用地界线，报市政府协议出让给相关个人。不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。

　　3、集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。

（二）合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致。1、原土地使用证在原权利人手上的，当事人持房屋所有权属证书和土地使用证共同申请不动产登记（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请）；2、原土地使用权证档案资料收存于原登记部门档案的则由当事人直接申请。不动产登记机构予以办理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。属划拨用地的，当事人先按规定完善补办出让用地手续、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。

（三）有合法的房地产开发建设手续及个人自建房，但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，由市自然资源和市住房城乡建设等部门依法作出处理后，不动产登记机构依据市自然资源部门和市住房城乡建设等部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

1、不动产统一登记实施前，有合法的房地产开发建设手续但存在上述违反管理规定行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已取得房屋所有权属证书，现申请不动产登记的，不动产登记机构应予以办理，按已建成的建筑现状进行测绘落宗，并在登记簿及证书上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，由市自然资源和市住房城乡建设等部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。

2、对于已取得房屋所有权属证书的。超用地红线可分两种情形：⑴、超面积情形：核定最新测量成果与原土地证证载面积误差在超出土地红线2平方米（含2平方米）以下的不作处理直接可办理不动产登记；超出2平方米以上的需补交地价款，超出部分与原证证载年限和用途一致，登记机构按核定用地红线进行落宗后给予办理不动产登记，并在登记簿及证书上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，由市自然资源和市住房城乡建设等部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。⑵、超容积率情形：对于现建筑物超原规划层数，且规划层已取得房屋所有权证书的，不动产登记工作人员需到现场查看。首次确权（或办理的房产证）的建设方第一次转让时，需对违建部分进行处理后给予办理；如原建设方已转让给第二方并办理房产证（且超建部分不属于第二方建设的），现由第二方再次转让的，给予办理。

（四）因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，购房人可凭购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。

　　（五）符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，当事人申请不动产转移登记的，不动产登记机构应区分具体情况予以办理：宗地为出让土地，当事人应按规定缴纳相关价款后，办理不动产登记，取得完全产权；宗地为划拨土地，当事人按规定完善补办出让用地手续，补缴土地出让金（市自然资源部门按房屋的建基面积和建筑面积计算分摊土地面积后按评估地价根据有关规定收取出让金）后，按出让土地办理不动产登记。

（六）不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。由市自然资源和市住房城乡建设等部门在登记后一年内，依法完善相关手续。

1、城镇混合住宅用地：在办理新的登记业务时，对于已办理房产权证的，房屋用途按照原房产权证用途登记，房屋用途为空的查据规划资料确定房屋用途，规划资料不明确的主要用途以居住为主的按实际房屋用途登记。

对于纯土地的登记业务，按“住宅兼用商业”用途进行登记。

2、综合用地问题：在办理新的登记业务时，对于已办理房产权证的，房屋用途按照原房产权证用途登记，房屋用途为空的查据规划资料确定房屋用途，规划资料不明确的按房屋实际使用用途登记。土地用途查据原始档案资料，依据批准土地用途登记，如最初批准用途为综合用地，按实际使用用途登记。

对于纯土地的登记业务，查据原始档案资料，依据批准土地用途登记，如最初批准用途为综合用地，参照相邻用地性质（或以实际使用）确定用途。使用年限终止日期按原证载日期登记。

（七）不动产统一登记实施前，当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于抵押状态的，当事人申请办理不动产登记，经抵押权人同意，不动产登记机构予以办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

　　（八）不动产统一登记实施前，违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押权的，市政府组织相关部门根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后，不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

（九）未覆盖乡村规划的地区，已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记，当事人申请房屋所有权登记，符合上述认定范围的，且没有违反《土地管理法》、《城乡规划法》相关规定的，可以给予办理不动产登记手续，如存在违法行为的，必须待违法行为处理完毕后方可办理相关不动产登记手续。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委会（居委会）出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，作为宅基地使用权及房屋所有权的权属来源证明材料，由国土所按规定组织材料上报审核登记。

对于城镇地区的宅基地登记，需提供规划或者建设的相关材料办理房屋土地一并登记，如无法提供相关材料，经村委（居委会）、国土所调查人员实地查看出具调查表签名确认、盖章证实房屋为自住使用的，经各县（市、区）及镇（街）政府调查人员实地查看房屋为自主使用的，并且符合土地利用总体规划，或者可以调整土地规划，且没有其他违法违规行为的，可直接办理宅基地土地登记。

　 （十）已取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，市自然资源部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理，不动产登记机构依据处理结果办理登记。

  （十一）2000年1月31日前私人建房没有办理《建筑工程施工许可证》及《房屋建筑工程竣工验收备案表》的，并且不存在违法规划、超层、超面积等违反规划情况的，由当事人委托第三方有资质的房屋安全鉴定机构出具《房屋结构安全性鉴定报告》作为房屋建设工程质量合格证明，经市住房城乡建设部门审核确认后给予办理不动产登记业务。如存在违反规划情况的，需待违法行为处理完毕后，方可按上述规定给予办理不动产登记业务。

本意见自公布之日起施行，有效期3年。