为更好适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，坚持因城施策，统筹好消化存量房产和优化增量住房，全力防范风险，构建房地产发展新模式，促进房地产市场高质量发展，根据国家、省关于促进房地产市场平稳健康发展的部署要求，由市住建局牵头，会同自然资源、税务、人民银行、金融监管分局等部门共同制定了《云浮市促进房地产市场高质量发展若干措施》，有关措施解读如下：

　　一、主要内容说明

　　《云浮市促进房地产市场高质量发展若干措施》（送审稿）共分为五大部分，共24条。

　　第一部分为促进房地产市场止跌回稳措施，共9条。包括推动房地产融资“白名单”落地、优化土地供应条件和供应结构、实行“房票”安置政策、稳妥处置“工抵房”“法拍房”、加快商品住房去库存、明确购房入户入学政策、开展缴纳增量房契税抽奖活动、优化商品房备案价格调整方式、取消普通住房和非普通住房标准。

　　第二部分为金融支持措施。共3条，包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制、充分发挥经营性物业贷款作用。

　　第三部分为智能化建设培育壮大房地产业新质生产力措施。共4条，包括支持分期办理建设工程规划及施工许可（已执行）、鼓励落实装配式商品房预售扶持措施、优化新建商品房项目审批服务、推行分期竣工联合验收（已执行）。

　　第四部分为加快完善房地产业相关基础性制度相关措施。共5条，包括加强对房地产开发项目全流程的资金监管、优化新增房地产用地供应节奏、稳妥处置闲置存量土地、支持房地产项目分期开发建设和土地分割处置、优化规划管理。

　　第五部分为持续有效防范化解房地产风险措施。共3条，包括切实做好保交房工作、妥善解决不动产登记问题、减缓企业资金压力（延期最长不超过三个月缴纳税款、调整土地增值税预征率）。

　　二、主要政策重点说明

　　（一）如何推动房地产融资“白名单”落地？

　　重点支持已售商品住房比例较大、应当续建的商品住房项目。金融机构应加大融资支持力度，对符合“5+5”条件标准的合规房地产项目，通过新增贷款、存量贷款展期、调整还款安排等方式积极予以支持，做到应贷尽贷。对存在瑕疵的房地产项目，属地政府要牵头组织房地产开发企业、法院、主办银行及相关单位，逐条梳理修复，力争达到“白名单”条件。对“白名单”内房地产开发企业的融资申请，协调各金融机构应予以快速受理。

　　（二）在优化土地供应条件和供应结构方面如何操作。

　　在居住用地挂牌出让时，采用竞买保证金不得低于出让最低价的20%，不超过出让最低价的50%。严格执行“净地”供应制度，对周边道路及地下管网等基础设施配套到位的地块予以优先供应。  

　　（三）推行“房票”安置政策的范围如何界定。

　　在我市城区镇（云城街、高峰街、河口街、安塘街、六都镇、都杨镇、罗城街、附城街、素龙街、双东街、新城镇、都城镇共12个镇）开发边界范围内，除国家规定必须新建的外，一律停止新建安置房，实行房票安置政策。确需实物安置的，原则上以购买存量新建商品住房方式予以安置。

　　（四）“房票”如何使用？

　　房票实行实名制管理，用于购买新建商品房，初始持有人为房屋被征收人，可转让一次，转让时应到辖区房屋征收部门办理备案手续。房票票面总额为被征收房屋货币补偿款。搬迁奖励、临时安置费、装修补偿等其他费用不计入房票票面总额，仍按原渠道以现金形式发放。房票不找零，一张房票可用于购买一套或同一项目多套商品房，也可多张房票购买一套商品房。

　　（五）“工抵房”如何进行网签？

　　由开发企业提交书面申请，经主管部门核实确认，允许保交房项目预售监管资金未到账的“工抵房”进行合同网签备案。加强对“工抵房”的价格指导，网签备案价格应参考小区平均销售价格为依据。

　　（六）购房入户入学政策有何变化？

　　购房人可凭已完成网签备案的房屋买卖合同申请其子女（立）入户，方便适龄子女以户籍生报名入读义务教育阶段学校；可将已完成网签备案的房屋买卖合同及契税完税证明纳入非户籍积分入学制度，对已完成网签备案的房屋买卖合同及取得契税完税证明的，入学积分可在已完成网签备案的房屋买卖合合同积分的基础上增加20分。

　　这一政策与原来只凭完成网签备案的购房合同享受积分入学的分差增加20分，既提高了购房人主动完税的积极性，也促进税费征缴入库，同时进一步保障了购房人合法权益。

　　（七）商品房备案价格调整方式有何变化：

　　对取得预售许可（现售备案）的住宅项目由原来的不得低于备案价格的85％进行销售的要求，调整为取得预售许可（现售备案）的住宅项目原则上按不得低于备案价格的85％或高于备案价的15%进行销售。即调整后可在备案价的基础上上下浮动15%，有利于企业根据市场反应灵活调整，合理引导预期。

　　（八）取消普通住房和非普通住房标准后贷款政策有何变化？

　　取消普通住房和非普通住房标准后，支持商业银行对普通住房和非普通住房执行同一首付比例和利率政策，降低改善性需求购房群体负担，有利于释放改善性需求。

　　（九）对商业银行批量调整存量房贷利率有何要求？

　　各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP。

　　（十）完善商业性个人住房贷款利率定价机制如何执行？

　　自2024年12月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。同时，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。

　　该条款的利率协商机制，有利于降低购房者负担，减少断供，防范金融风险。

　　（十一）对房地产企业信贷支持政策有哪些。

　　一是落实《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）中支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限延长至2026年12月31日，二是根据《中国人民银行办公厅 国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知》（银办发〔2024〕8号）中有关政策有适用期限的，将适用期限延长至2026年12月31日的要求，同时推动保障性住房再贷款落地，引导政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。

　　（十二）以智能化建设培育壮大房地产业新质生产力措施具体有什么举措？

　　一是支持分期办理建设工程规划及施工许可。落实“用地清单制”，支持符合条件的多地块房地产开发项目以独立地块为单位分期开发建设，房地产开发项目可采取“容缺＋告知承诺制”方式，分阶段、分标段办理施工许可证，分阶段核发桩基工程、基坑支护和土方开挖施工许可证。（含质量安全监督登记）。

　　二是鼓励落实装配式商品房预售扶持措施。支持符合条件的装配式项目在申领预售许可时有关工程形象进度比例上予以优化。

　　三是推行分期竣工联合验收。对办理了一张施工许可证（或一张工程规划许可证）但涉及多个单位工程，在符合项目整体的质量安全要求，达到安全使用条件的前提下，建设单位可按照“功能独立、确保安全”的原则，申请分期竣工联合验收。

　　（十三）如何完善房地产业相关基础性制度，具体措施有哪些？

　　1.加强对房地产开发项目全流程的资金监管。加强在建项目预售资金监管，推动预售资金“全额全程、流量流向、监测监管”闭环管理，确保预售资金用于本项目建设。引导企业逐步形成杠杆比例适度、负债水平合理和周转速度正常的发展机制。

　　2.优化新增房地产用地供应节奏。根据市场需求及时优化住宅用地和商业服务业用地的规模、布局和结构,完善对应商品房去化周期、房地产用地存量的房地产用地供应调节机制,合理控制新增房地产用地供应。对商品住宅去化周期超过36个月的，原则上暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月(不含)至36个月之间的县(市、区),按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。对商业办公类商品房去化周期连续3个月超过36个月的，除省、市重点招商项目外,原则上暂停新增商业服务业建设用地出让。

　　3.稳妥处置闲置存量土地。对在2024年3月31日之前供应，目前尚未开工及已开工未竣工的房地产用地，一是通过消除障碍、依法免除开竣工违约责任、依法调整完善规划条件和相关配套设施建设规模、适当放宽分期开发和价款缴纳要求等措施，鼓励房地产企业适应市场需求继续开发。二是推行土地预告登记转让、“带押过户”、新受让人与政府签订补充协议、支持合作开发、优化开发权益分割程序等方式促进闲置存量土地通过市场机制顺畅流转。三是在不增加地方政府隐性债务的前提下，简化程序，探索收供并行方式，支持将政府收回、收购的闲置存量土地调整用于保障性住房建设。四是对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经县（市、区）人民政府批准,可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发,或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让登记手续。鼓励分割宗地后由当地政府依法依规收回，重新出具规划条件后重新供应。

　　4.优化规划管理。本文件印发之日起住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积不纳入容积率计算；配建的幼儿园、社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站等须移交政府的公共配套设施，其建筑面积不纳入容积率计算；建筑物屋顶的辅助用房（包括公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等）的建筑面积不纳入容积率计算；优化停车配建标准，适当降低城市新区和周边城镇的停车配建标准。

　　5.加力提速城中村改造工程。用好上级配套政策，积极探索推动我市城中村改造工作，对城镇开发边界范围内的存量村庄进行系统核查，明确城中村改造范围，科学开展城中村专项体检，摸清城中村现状需求，围绕拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造类型编制改造专项规划，加强改造项目谋划，形成储备项目库和改造内容清单，依规划尽力而为、量力而行推进城中村改造。以国土空间总体规划为纲领，编制片区整备统筹规划。划定土地整备重点地区，加强政府统筹，重点推进中心城区旧工业区升级改造，腾出城市发展空间。积极探索政府+企业模式，破解征地拆迁难和成片连片改造。由政府通过依法收储转交的模式，加力提速推进旧厂房、城中村改造。

　　5. 鼓励开展商品房现售试点。鼓励房地产开发企业采取现售模式销售商品房，引导有条件的房地产开发企业实施现售试点。鼓励商业银行按市场化、法治化原则提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率，对现房销售项目购房业主的首套按揭优先受理、优先审批。

　　（十四）针对目前房地产市场的现状，如何防范化解房地产风险，回应群众关切，做好“保交房”工作？

　　1.全力防控商品住房“保交房”风险，切实做好保交房工作。全面摸清在建已售难交付项目底数，按照“续建、缓建、停建”分类处置，建立“一项目一专班一银行一法院”机制，做实“一项目一策”方案，压实属地政府、房地产开发企业、金融机构三方责任，切实做好“保交房”工作，保障购房人合法权益。

　　2.妥善解决保交房项目和问题楼盘不动产登记问题。一是加快解决存量商品住房登记历史遗留问题，落实属地政府主体责任，充分发挥各级工作专班机制的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对因土地被抵押或涉及查封等问题无法办理不动产权证的房地产项目，分类施策、集中攻坚，按照“群众无过错即办证”原则，及时为购房群众办理不动产权证。二是将取得预售许可后已建未售未确权的房屋，按套办理在建工程抵押，允许抵押人根据项目销售进度逐套解押销售，满足企业融资需求，促进项目如期交付。

　　3.减缓企业资金压力。一是对符合条件的房地产开发企业，各项税收优惠政策做到应享尽享、应享快享。对有特殊困难，不能按期缴纳税款的，由企业申请，依法办理延期缴纳税款，延期最长不超过3个月。对存在欠缴税款的房地产开发企业应缴纳的欠税及滞纳金，可先行缴纳欠税，再依法缴纳滞纳金。二是调整我市房地产项目土地增值税预征率。提升房地产企业资金周转质效，提高房地产项目抗风险能力。

相关文件：关于印发《云浮市促进房地产市场高质量发展若干措施》的通知（云建通〔2024〕21号）