关于印发实施《云浮市关于云城区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》的通知

各县（市、区）人民政府、云浮新区管委会、佛山（云浮）产业转移工业园管委会，市直各单位：

《云浮市关于云城区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）》已经市人民政府同意，云浮市司法局审查通过，现予印发并于2020年3月1日起实施。在执行过程中发现问题，请径向云浮市自然资源局反映。

特此通知。

云浮市自然资源局

2020年2月6日

云浮市关于云城区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）

  为加快处理云城区不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记工作，保障权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规，结合我市实际，现就有关问题作出以下处理意见：

  一、历史背景

  不动产登记制度实施前土地登记、房屋登记分别由国土资源、房屋主管部门负责。由于部门之间登记信息未实现有效共享等种种原因，造成相当数量的历史房屋登记存在房地权利人、权利性质、范围相互矛盾或者房屋登记缺乏规划、竣工验收材料、合法的土地权属来源等情况。这类因原土地、房屋分散登记的弊端带来的遗留问题，随着不动产统一登记的深入推进而逐渐显露，且无法延续登记，影响了登记业务正常开展，也影响了不动产权利人的合法权益。

  二、基本原则

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则，以维护人民群众利益为核心，防止国有资产流失，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

  三、适用范围

  本《处理意见》适用于本市云城区行政区域范围。其他县（市、区）可以参照本《处理意见》执行。

  四、各类情况处理意见

  （一）已取得房屋所有权证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记的，按下列情形处理：

  1.房屋所有权证书在1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前核发，能提供下列来源材料之一的, 不动产登记机构予以办理：

  （1）经县级以上人民政府批准使用的；

  （2）签订过用地协议、土地转让协议或者通过购买房屋取得的；

  （3）进行过一定补偿，依据取得土地使用权时的相关政策，不动产登记机构予以办理的。

  2.没有合法土地权属来源，即未能提供上述第1点所列举的相关材料的，可以分为两种情况处理:

  （1）对于房改房、经济适用房、集资房、职工福利房及行政事业单位用房，由自然资源部门按已建成的建筑现状确定用地界线，且权籍无争议的，报有批准权人民政府划拨该土地给原单位（如原单位主体不存在，由承继其职能部门或现权利人共同代为申请）；

  （2）对于个人自建房，由自然资源部门按已建成的建筑现状确定用地界线，且权籍无争议的，报有批准权人民政府协议出让该土地给相关个人。不动产登记机构依据出让文件办理不动产登记。

  3.集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记,“小产权房”等不符合法律法规规定的, 不予办理相关登记手续。

  （二）合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权证转移，导致房屋、土地权属证书的权利主体不一致的，查验各环节完税，按以下具体情况办理：

  1.原土地使用证为原权利人持有的，原权利人应当配合当事人并提供土地使用证，由当事人持房屋所有权证和土地使用证直接申请不动产登记；原权利人不配合或者已无法提供的，不动产登记机构应当在其门户网站公告权利转移情况。公告15个工作日无异议或者异议不成立的，不动产登记机构应当为申请人办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。

  2.原土地使用证已收存于原登记部门档案内的，由当事人直接申请。不动产登记机构经调查核实后，应当依法注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。

对上述两种情形，如果土地属划拨用地的，当事人应当先按规定办理划拨转出让用地手续、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。

  （三）有合法的房地产开发建设手续（含个人自建房），但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，由自然资源、住房和城乡建设行政主管部门依职权作出处理。不动产登记机构依据有关部门依法处理的证明文件办理不动产登记。

不动产统一登记制度实施前，有合法的房地产开发建设手续，存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等行为，但建设工程已完成竣工验收或者购房人已取得房屋所有权证，现申请不动产登记的，不动产登记机构应予以办理，按已建成的建筑现状进行测绘落宗，并在登记簿上标注“相关违法违规情况须待进一步处理” 。自然资源、住房和城乡建设行政主管部门在不动产登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。

对于超面积的处理可以分两种情形处理：

  1.超用地面积情形：核定最新测量成果所超出面积少于或等于原土地使用证证载面积2%的不作处理，直接办理不动产登记，并在登记簿及证书上标注“超面积部分不予处罚”。核定最新测量成果所超出面积大于原土地使用证证载面积2%以上的，对超占用地面积进行补交地价款后，不动产登记机构按核定用地红线进行落宗后给予办理不动产登记。对于违规行为未能及时作出处理的，不动产登记机构可以按原登记面积给予办理不动产登记，在登记簿上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，由自然资源、住房和城乡建设行政主管等部门在登记后一年内对违反管理规定问题依法作出处理后办理变更登记。一年内未完成处理的不得再次办理不动产登记业务。

  2.超容积率（建筑面积）情形：由职能部门依法依规对违建部分进行处理后，再办理相关不动产登记业务。

  （四）因开发建设单位已注销、解体等原因，造成购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，经核实土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚的，购房人可以凭购房合同、购房款票据（或者证明）、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构经公告15个工作日无异议或者异议不成立的, 不动产登记机构办理首次、转移等不动产登记。

  （五）符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，当事人申请不动产转移登记的，不动产登记机构应当区分具体情况予以办理：宗地为出让土地的，当事人按规定缴纳相关价款后，办理不动产登记，取得完全产权；宗地为划拨土地的，当事人还应当按规定补办出让用地手续，补缴土地出让金和相关税费。

  （六）不动产统一登记制度实施前，房屋所有权证、国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应当按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。由自然资源、住房和城乡建设行政主管部门在登记后一年内，依法完善相关手续。

  1.城镇混合住宅用地：在办理新的登记业务时，对于已办理房产证的，房屋用途按照原房产证证载用途登记；证载房屋用途为空的，查据规划资料确定房屋用途；规划资料不明确，且主要用途以居住为主的，按现房屋实际用途登记。

对于纯土地的登记业务，按“住宅兼容商业”用途进行登记。

  2.综合用地问题：在办理新的登记业务时，对于已办理房产证的，房屋用途按照原房产证证载用途登记，证载房屋用途为空的，查据规划资料确定房屋用途；规划资料不明确的，按房屋实际使用用途登记。土地用途查据原始档案资料，依据批准土地用途登记，如最初批准用途为综合用地的，按实际使用用途登记。

对于纯土地的登记业务，查据原始档案资料，依据首次出让批准的土地用途登记，如最初批准用途为综合用地的，依据出让后首次发出的规划条件确定用途；如无规划条件的, 则按实际使用确定用途。

  （七）不动产统一登记制度实施前，当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权属证书，现土地仍处于抵押状态的，当事人申请办理不动产登记，经抵押权人同意，不动产登记机构予以办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

  （八）不动产统一登记制度实施前，违反《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押权的，县级以上人民政府组织相关部门根据具体情况采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理后，不动产登记机构根据处理结果依法办理不动产变更、注销等登记手续。

  （九）未覆盖乡村规划的地区，已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记，当事人申请房屋所有权登记，符合上述认定范围，没有违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》相关规定的，可以给予办理不动产登记手续，如存在违法行为的，应当待违法行为处理完毕后方可办理相关不动产登记手续。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，由村（居）委会出具证明或者提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，作为宅基地使用权及房屋所有权的权属来源证明材料，由镇（街）自然资源所按规定组织材料上报审核登记。

城镇地区的宅基地登记，应当提供规划或者建设的相关材料办理房屋土地一并登记。如无法提供相关材料，经村（居）委会、镇（街）自然资源所调查人员实地查看出具调查表，确认房屋为自住使用，并符合土地利用总体规划或者可以调整土地规划，且没有其他违法违规行为的，可以直接办理宅基地不动产登记。

  （十）已取得房屋所有权属证书，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，自然资源部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或者调整边界处理，不动产登记机构依据处理结果办理登记。

  （十一）不动产统一登记制度实施前,私人建造的房屋不存在违反规划、超层、超面积等情况，因没有办理《建筑工程施工许可证》或者《房屋建筑工程竣工验收备案表》的,由当事人委托第三方有资质的安全鉴定机构出具《房屋结构安全性鉴定报告》《消防安全评估报告》, 提交住房和城乡建设行政主管部门对其擅自施工或者未经验收就交付使用的违法行为出具处理意见，在符合房屋结构和消防安全的情况下, 不动产登记机构给予办理登记。

  本《处理意见》自2020年3月1日起施行，有效期至2023年11月30日。文件有效期内,法律、法规、法章, 上级规范性文件另有规定的, 从其规定。