《云浮市商品房预售款监管办法》政策解读

 

一、问：为什么要出台《云浮市商品房预售款监管办法》

答：（一）广大市民对政府部门加强商品房预售资金管理的要求强烈。我国实施商品房预售制度，开发企业通过预售商品房、通过购房人预付购房款解决后续建设资金，但购房人对开发项目建设、资金运作却难以监管。我局近年也多次接到群众的咨询和建议，要求对商品房预售资金进行监督管理、完善监管手段。因此，结合地方实际情况，在法律法规基础上补充完善我市商品房预售款监管制度，是广大群众的要求。

（二）现行商品房预售款监管法律法规只有大原则缺乏细化规范。建设部《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》只明确预售款需要进行专户管理、经主管部门批准专款专用，但缺乏具体的操作性指引。我市城区从2011年12月正式开展商品房预售款专户监督工作，经常面临具体处理问题时无规定可依、随意性大的情况，不利于规范管理。

    （三）现行法律法规没有协调监管工作中各方关系。房地产开发周期长，资金量大，企业在不同时期的资金来源、资金运作要求不同，与多家施工企业、材料供应企业、金融机构产生业务关系，各家企业、各家金融机构的要求也不同。因此预售资金从归集、使用整个监管过程具体要求比较复杂，需要制定基本的规则，用以协调各方关系。

因此，为了规范我市城区商品房预售款监督管理工作、提高工作效率。我局结合我市房地产开发、市场及金融实际情况，起草了《云浮市商品房预售款监管办法》（以下简称《监管办法》）。

 

二、问：《监管办法》法律依据是什么

    答：（一）《房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》对商品房预售资金监管做了原则性规定。法律、法规均明确规定在商品房竣工验收交付使用前，预售款应当专户管理、专项用作该商品房建设费用的款项。

（二）住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

 

三、问：商品房预售款的监管机构是什么

答：1、《广东省商品房预售管理条例》明确市、县建设或房地产管理部门是商品房预售管理主管部门，政府其他有关行政管理部门在各自的职责范围内，做好商品房预售管理工作。因此《监管办法》明确云浮市住房和城乡建设局是我市商品房预售款监督主管部门，各县（市、区）根据由房地产交易管理部门（房管或建设局）负责监管。

2、此外，商品房预售管理涉及金融、房屋登记等职能，因此需要与有关部门建立共同责任机制。

3、金融机构作为预售款账户管理机构，也应当履行其监管职责。

 

   四、问：所有的预售款都要进专户吗？

   答：在项目竣工验收合格前，所有的预售款都要进专户，包括首期款、分期款、按揭款。

 

  五、问：开发企业有几个项目同时建设、预售，可以在一个专户监管吗？

答：《广东省商品房预售管理条例》第三十条第二款规定，预售人有多个商品房预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户。

 

   六、问：开发企业有一项目可以分开几个监管专户吗？

   答：开户单元规定为最小不能少于幢，分期实施的开发项目，开户单元与预售许可审批范围一致。

 

   七、问：银行为企业项目提供按揭服务，按揭款只能发放至按揭银行帐户，按揭款也属于预售款，规定一个项目只设一个专户的话，是否等于说按揭银行就是专户银行？

答：1、开发企业可以与按揭银行约定开展专户业务，这种情况下按揭款必须直接划入专户；企业也可以选择其他银行开展专户业务，按揭银行作为一般户银行，暂存按揭款的，应及时将款项划回专户银行。考虑到一般户按揭银行发放贷款后有一定的资金沉淀需要，经征求各银行意见，综合确定归集期限为15个工作日。

开发企业与专户银行、一般户银行的权利义务，通过与主管部门签定的三方监管协议明确。

 

八、问：首期款应在什么时候存入专户？不存入专户对购房人有什么不良后果？

答：1、《广东省商品房预售管理条例》以及住建部房地产买卖合同示范文本均规定预购人应按合同约定时间，将预售款直接存入商品房预售款专户，凭银行凭证向预售人换领交款凭证。

2、《广东省商品房预售管理条例》明确要求交易双方申请交易备案时提供银行出具给预购人的首期商品房预售款存入商品房预售款专用帐户的凭证(复印件)和预售人出具的售房收款收据。如不将首期款存入专户，将会无法办理商品房买卖合同备案，不能更充分保障购房人权益。

    九、问：什么情况下可以使用预售款？

答：《广东省商品房预售管理条例》明确了项目竣工前，预售款应当用于支付项目施工进度款、材料款和法定税费。考虑到我市房地产规模企业较小、建设资金来源渠道相对较少，根据实际情况，本《监管办法》将施工进度款范围明确为项目建设的前期工程费用、建安工程费、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费、偿还在建工程贷款本息。

 

    十、问：前期工程费包括什么费用，包括土地费用吗？

答：《广东省商品房预售管理条例》的“项目施工进度款”是一个比较笼统的说法，向征求企业意见时，大部分企业提出应当明确具体内容，项目前期工程费（包括设计、检测、监理费等费用）是项目建设费用的组成部分，应当列入。因此《监管办法》将设计、检测、监理费、配套等建设工程必不可少的费用作为施工进度款列入支取范围。

我国实行固定资产投资资本金制度，不少企业将土地作为资本金投入，因此土地费用，包括土地出让金、地价款、土地转让税费以及房屋建设前的土地使用税，不属于支付范围。

 

十一、问：为什么将在建工程抵押贷款也列入支付范围？

   答：在建工程抵押贷款有明确的用途，即贷款必须用于本项目的建设。开发企业通过在建工程贷款方式，向项目施工方、材料方预先支付进度款、材料款才能保证工程建设；项目预售后，预售款本来应支付给施工方、材料方，但由于开发企业已经贷款支付，因此可将款项偿还给贷款银行，促使资金良性运转。但偿还在建工程贷款的前提是必须提供在建工程抵押贷款合同以及贷款用于支付工程款（或材料款）的证明，且支取的还贷数额与已经支取的工程款（或材料款）之和不应超过工程款（材料款）合同总价。即施工方、材料供应方要明确已经在预售前收到了企业支付的款项，且不应再在预售款中主张申请支取。

 

十二、问、项目完工到竣工验收合格有一定的时间，事实上项目完工后企业要支付的款项已经不多，但如果专户里面的余额还很多，可以用在其他用途吗？

    答：项目完工后，企业已经不需要或只需要支付少量剩余支付工程款、材料款，如专户中保存的预售款较多、但项目未验收，会造成资金闲置，对企业发展、分期项目进度不利，因此明确本《监管办法》第二十一条明确在项目完工、监理、施工方同意前提下，可申请将资金用于其他用途。

同时，为确保项目本身顺利完成竣工验收，明确专户中保留项目总造价1%的金额。

 

十三、问：怎样申请支取预售资金

答：《监管办法》第十五条根据不同的情况，详细列举了支取预售资金所需要提供的材料。企业只需要向主管部门提交申请表格、并按规定提交材料，主管部门会在5个工作日内批复。

 

 十四、问：什么时候才可以撤销资金监管？

答：《广东省商品房预售管理条例》定义商品房预售是竣工验收前出售，商品房预售款在竣工前用于规定用途。项目竣工后，不适宜再按预售管理要求进行监管销售款，因此本《监管办法》规定商品房项目通过竣工验收后，可撤销项目预售款专用帐户资金的监管。

 

十五、主管部门对违反商品房预售管的企业、金融机构有什么管理、处罚措施？

    答：1、《广东省商品房预售管理条例》第四十一条对预售人直接收存预售款进行了处罚。但实际中，商品房销售周期长，付款方式多样，企业、金融机构有可能存在不同程度的违规行为，但其违规行为不适用第四十条的处理条件。为规范管理，参照住建部关于企业诚信体系建设、我市商事系统管理和我局房地产市场诚信制度建设措施，对商品房预售款监管进行黑名单管理。

2、《广东省商品房预售管理条例》第四十一条规定，预售人违反规定，直接使用商品房预售款和直接收存商品房预售款的，“主管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下罚款。”由于该条一是没有说明无论企业是否改正违法行为均要“降低或者注销资质”；二是我市大部分房地产企业属于最低资质，如开发途中被注销资质，将导致整个项目无法进行。因此，我局将该条违法责任修改为“主管部门责令其改正；预售人拒绝整改的，主管部门可降低或者注销其房地产开发资质、处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下罚款。”即考虑企业整改情况区分处罚。

 

十六、问：社会各界对《监管办法》有什么反馈意见？

答：我局于2016年6月20日、2017年1月19日向市国土资源和城乡规划管理局、市地方税务局、市国家税务局、市住房公积金中心、人民银行云浮市中心支行等单位以及各县（市、区）商品房预售主管部门、市房地产行业协会发出了征求意见函，并同期在我局名户网站上向社会各界公开征求意见。不少单位、企业提出了修改意见，我局研究后采纳了部分意见。

此外，不少企业提出要简化审批流程的要求，鉴于《监管办法》是依据相关规定出台的政策，基本的管理要求、审批条件必须要明确，但实际审批工作中，我们通过信息化手段，对主管可以通过系统内获取的材料，不要求企业重复提供、以减轻企业负担。

文件链接：YFBG2017015云浮市商品房预售款监管办法.doc